Le régime des plus-values immobilières

L’article 10 de la loi de finances 2004 a profondément modifié le régime des plus-values de cession immobilière. Cette taxe est dorénavant perçue par le notaire le jour de l’acte authentique constatant la mutation (dans le régime précédent, le bénéficaire indiquait sa plus-value dans le cadre de sa déclaration annuelle de revenus...).

Sont exonérés de cette taxe:

Les résidences principales.

Les biens immobiliers cédés à une valeur inférieure à 15.000 euros.

Les biens immobiliers détenus par le même propriétaire depuis plus de 15 années.

Les échanges de biens immobiliers pour remembrement.

Les cessions opérées par le titulaire d’une pension vieillesse ou d’une carte d’invalidité (sauf imposition à l’ISF ou dépassement d’un plafond de revenus).

Le calcul de la plus-value est le suivant:

►Prix de cession net vendeur – Prix d’achat (CEM*)

Il est possible d’inclure dans le prix d’achat les dépenses de (re)construction, agrandissement, rénovation ou amélioration qui n’ont pas déjà été prises en compte dans le calcul de l’IRPP du propriétaire vendeur. En l’absence de justificatif, le montant des travaux est estimé à 15 % du prix d’achat dans la mesure où le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

►- Diminution de 10% par année de détention à partir de la sixième.

Seules les périodes pleines de douze mois constituent une année.

► - Abattement global de 1000 euros.

= plus-value nette, taxée au taux de 27 %

Etude de cas:

Monsieur PAYET vend en Mars 2008 une maison qu’il utilisait comme résidence secondaire.

Il a acheté cette maison au prix de 230.000 euros CEM* le 18 Décembre 1995.

Il peut produire des factures de travaux d’amélioration pour 39.000 euros, travaux pour lesquels il n’a bénéficié d’aucune réduction d’impôt.

Cette maison est vendue 285.000 euros net vendeur.

► Prix d’achat (CEM*) + travaux justifiés = 230.000 + 39.000 = 269.000 euros soit une plus-value de 16.000 euros (285.000 – 269.000)

► Diminution de la plus-value de 10 % par année de détention à partir de la sixième (incluse), soit un total de sept années de détention à 10 % de réduction par an (aucune déduction du 18 Décembre 1995 au 18 Décembre 2000, puis 10 % par année de détention à compter du 19 Décembre 2000), soit une réduction de 70 % (sept années pleines entre le 19 Décembre 2000 et Mars 2008, date de cession),

soit 16.000 euros X 0,70 = 11.200 euros

► Abattement global de 1.000 euros, soit plus-value nette de 4.800 - 1.000 = 3.800 euros

Le montant de la taxe sur cette plus-value est de 27 %, soit 1.026 euros, directement prélevés par le notaire de Monsieur PAYET le jour de l’acte.