Le régime des plus-values immobilières

Les biens immobiliers détenus par le même propriétaire depuis plus de 15 années.

Les cessions opérées par le titulaire d’une pension vieillesse ou d’une carte d’invalidité (sauf imposition à l’ISF ou dépassement d’un plafond de revenus).

Il est possible d’inclure dans le prix d’achat les dépenses de (re)construction, agrandissement, rénovation ou amélioration qui n’ont pas déjà été prises en compte dans le calcul de l’IRPP du propriétaire vendeur. En l’absence de justificatif, le montant des travaux est estimé à 15 % du prix d’achat dans la mesure où le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

Etude de cas:

Monsieur PAYET vend en Mars 2011 une maison qu’il utilisait comme résidence secondaire.

Il a acheté cette maison au prix de 230.000 euros CEM* le 18 Décembre 1998.

Il peut produire des factures de travaux d’amélioration pour 39.000 euros, travaux pour lesquels il n’a bénéficié d’aucune réduction d’impôt.

Cette maison est vendue 285.000 euros net vendeur.

► Prix d’achat (CEM*) + travaux justifiés = 230.000 + 39.000 = 269.000 euros soit une plus-value de 16.000 euros (285.000 – 269.000)

► Diminution de la plus-value de 10 % par année de détention à partir de la sixième (incluse), soit un total de sept années de détention à 10 % de réduction par an (aucune déduction du 18 Décembre 1998 au 18 Décembre 2003, puis 10 % par année de détention à compter du 19 Décembre 2003), soit une réduction de 70 % (sept années pleines entre le 19 Décembre 2003 et Mars 2011, date de cession),

soit 16.000 euros X 0,70 = 11.200 euros

d’où une plus-value de 16.000 – 11.200 = 4.800 euros.

► Abattement global de 1.000 euros, soit plus-value nette de 4.800 - 1.000 = 3.800 euros

Le montant de la taxe sur cette plus-value est de 31,3 %, soit 1.189 euros, directement prélevés par le notaire de Monsieur PAYET le jour de l’acte.

*: CEM = Clés en mains (frais d'agence et de mutation inclus)
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Ventes signées à compter du 1er Février 2012 (date de l'acte notarié)

Sont exonérés de cette taxe:

Les résidences principales.

Les biens immobiliers cédés à une valeur inférieure à 15.000 euros.

Les biens immobiliers détenus par le même propriétaire depuis plus de 30 années.

Les échanges de biens immobiliers pour remembrement.

Les cessions opérées par le titulaire d’une pension vieillesse ou d’une carte d’invalidité (sauf imposition à l’ISF ou dépassement d’un plafond de revenus).

Le calcul de la plus-value est le suivant:

►Prix de cession net vendeur – Prix d’achat (CEM*)

► Diminution de 2 % par année de détention à partir de la 6ème et jusqu'à la 15ème, 3 % par année entre la 16ème et la 25ème, 10 % entre la 26ème et la 30ème.

Seules les périodes pleines de douze mois sont prises en compte.

► La plus-value nette qui en résulte est taxée au taux de 32,5 %, directement prélevés par le notaire le jour de l'acte.

Etude de cas:

Monsieur PAYET vend en Mars 2012 une maison qu’il utilisait comme résidence secondaire.

Il a acheté cette maison au prix de 230.000 euros CEM* le 18 Décembre 1998.

Il peut produire des factures de travaux d’amélioration pour 39.000 euros, travaux pour lesquels il n’a bénéficié d’aucune réduction d’impôt.

Cette maison est vendue 285.000 euros net vendeur.

► Prix d’achat (CEM*) + travaux justifiés = 230.000 + 39.000 = 269.000 euros soit une plus-value de 16.000 euros (285.000 – 269.000)

► Diminution de la plus-value de 2 % par année de détention à partir de la sixième (incluse), soit un total de huit années de détention à 2 % de réduction par an (aucune déduction du 18 Décembre 1998 au 18 Décembre 2003, puis 2 % par année de détention à compter du 19 Décembre 2003), soit une réduction de 16 % (huit années pleines entre le 19 Décembre 2003 et Mars 2012, date de cession),

soit 16.000 euros X 0,16 = 2.560 euros

d’où une plus-value de 16.000 – 2.560 = 13.440 euros

Le montant de la taxe sur cette plus-value est de 32,5 %, soit 4.368 euros, directement prélevés par le notaire de Monsieur PAYET le jour de l’acte.

*: CEM = Clés en mains (Frais d'agence et de mutation inclus)