Le marché immobilier Réunionnais face à la crise :
réalité et conséquences

Les échanges financiers parcourant la planète plus rapidement que les alizés, le phénomène de la crise des « subprime » n’a guère de raison de s’arrêter aux rivages de l’Indien. Qu’il s’agisse du mouvement de reflux de leurs propres investissements exogènes ou d’un oukase émanant des sièges centraux, les banques locales observent désormais une même stratégie : Réduisez  la voilure ! Restreignant  l’accès au crédit, elles coupent ainsi l’oxygène d’un secteur immobilier au faîte de sa croissance et qui, tel un sprinter en fin de course, a un besoin éperdu de flux monétaires pour alimenter son système. Privée de ces flux financiers, la demande solvable risque de ne plus suffire à absorber l’offre de biens, entraînant un ajustement des prix à la baisse.

Au-delà de l’attitude des établissements bancaires locaux, l’apparition de ce phénomène sur le seul marché métropolitain suffit d’ailleurs à créer un ralentissement du marché insulaire : en effet, acteurs du marché de renouvellement, nombre d’acquéreurs à la Réunion sont parallèlement vendeurs en métropole, et leurs prétentions financières déçues là-bas se traduisent immédiatement par des capacités restreintes ici. Il n’en faut pas plus pour faire frémir un marché local parvenu en fin de cycle…

Un marché local qui portait déjà les germes d'une rupture Offre/Demande.

Essor démographique, taux de propriétaires (55%), phénomène de décohabitation, dispositif de défiscalisation, volonté des banques de gagner des parts de marché sont autant de facteurs qui ont fortement développé la demande d’acquisition alors que la typologie de l’île restreint l’offre de foncier. Face à ce déséquilibre offre/demande, les prix ont subi une inflation très forte et, à terme, destructrice : A présenter un ticket d’entrée trop onéreux, le marché court le risque de se couper de la ressource des primo-accédants, faute de solvabilité. Nous avons, pour notre part, tiré le signal d’alarme dés 2005, pointant la raréfaction de ce segment d’acquéreurs comme le préalable d’une fin de cycle.

Condamné à subir un phénomène de rupture par cette inflation inextinguible, le marché en a vu le terme précipité par le retournement des marchés financiers et l’arrêt brutal des flux de crédits.

Un marché structurellement dynamique qui ne demande qu'à être libéré... raisonnablement !

Ces facteurs qui ont conduit le marché immobilier local vers les sommets peuvent être qualifiés de structurels, si l’on excepte le dispositif de défiscalisation voué à de profondes et souhaitables modifications. Se contenter de ce constat rassurant et des promesses d’une réouverture prochaine des vannes du crédit pour escompter une relance durable du marché retarde sensiblement la fin de cette crise et réitère les conditions d’une même fin de cycle à court terme : le marché ne peut se développer durablement qu’à la condition sine qua none d’un relatif équilibre entre l’offre et la demande. Or, la typologie de l’île raréfie le foncier constructible et fige l’équation offre/demande dans un processus très inflationniste.

Face à ce constat, il est donc nécessaire d’agir sur l’offre disponible en adoptant une gestion dynamique du foncier réunionnais, facteur de développement économique durable et susceptible de recueillir une véritable légitimité si elle obéit à une transparence totale dans le cadre d’un processus novateur.

Si l’avenir est prometteur, le marché subit pour l’heure un certain flottement...

Si les fondamentaux sont indéniablement positifs, le marché immobilier local n’en échappera pas moins à une crise conjoncturelle. Prévoir honnêtement son intensité et sa durée reste une utopie tant les facteurs de reprise de la demande sont divers : taux directeurs de crédit, stratégie des établissements bancaires, taux de change, coût des matières premières en général et de l’énergie en particulier, taux de chômage sont des éléments primordiaux que nul ne peut prévoir (souvenons-nous des 200 $ le baril prévu par les plus grands « experts » pour cette fin 2008… !). Si l’on ajoute la notion de « confiance des ménages », donnée éminemment subjective mais absolument indispensable à la reprise du marché, nous obtenons une alchimie échappant à toute prévision raisonnable, n’en déplaise aux oracles de tous poils…

Si l’on ne peut donc prédire ce que sera l’année 2009, nous pouvons par contre procéder à l’analyse du marché réel des derniers mois. Notre prochaine étude des prix, disponible début Février, montrera qu'elle a été l'évolution des différents marchés sur le second semestre 2008 : Le secteur des ventes et des locations seront passés au crible selon nos critères habituels (prix de mise en vente/en location, prix final de vente/location, durée de commercialisation) sur les 83 micro-marchés géographiques de l’île que nous avons recensés et par segmentation de gamme de prestations.

Pour aller au-delà de cette étude semestrielle et coller encore davantage à un marché en évolution rapide, nous fournirons dés Février, grâce à nos agences partenaires, un indicateur mensuel des marchés immobiliers qui permettra de mesurer en temps quasi réel l'évolution des principaux fondamentaux de ce secteur. Nous pourrons dés lors bâtir raisonnablement des extrapolations de très court terme dans une approche très localisée: vendeurs et acquéreurs pourront ainsi valider, adapter ou reporter leurs projets immobiliers selon l'état réel du marché.

Olivier PARIS