Notre Conférence de presse du 11 Août 2009

Analyse du marché immobilier ancien

Base de l'étude: Analyse des compromis de vente effectivement signés par les 41 agences immobilières partenaires de l'Observatoire entre le 1er Janvier et le 30 Juin 2009 et segmentés par:

- type de biens (Appartements, maisons, terrains constructibles)
- micro-localisation (83 micro-secteurs)
- gamme de prestations (intrinsèques et environnementales)

NB: les régions évoquées dans notre analyse obéissent à la définition de l'Observatoire de l'immobilier, soit:

Région Est: Sainte-Rose à Sainte-Suzanne

Région Nord: Sainte-Marie et Saint-Denis

Région Ouest: La Possession à Saint-Leu

Région Sud: Etang-Salé à Saint-Philippe

Le marché immobilier réunionnais du 1^er semestre 2009 présente deux fondamentaux et quelques variables…

Notre dernière étude portant sur les transactions effectivement réalisées entre le 1^er Janvier et le 30 Juin 2009 montre des résultats contrastés selon les régions, notamment en terme de délais de vente, et met en exergue deux fondamentaux incontournables :

- Une vente se réalise au prix marché ou ne se réalise pas.
- L’offre importante de biens incite les acquéreurs à négocier dans la quasi-totalité des transactions.

D'un point de vue strictement consumériste, un propriétaire désireux de vendre son logement doit aujourd’hui fixer son prix en fonction du marché réel et non selon de vagues croyances en un marché révolu. Il doit ensuite être à l’écoute des offres d’achat émanant d’acquéreurs sérieux, donc solvables, et les distinguer des offres purement opportunistes. Dans le cadre de cette approche où l’aide d’un vrai professionnel est précieuse, aucune difficulté sérieuse ne s’opposera à une vente raisonnable, ce que démontre l’augmentation du volume des ventes enregistrée sur ce 1^er semestre…

Ce 1er semestre 2009 marque en effet une réelle inversion du marché immobilier en nous livrant des indicateurs bien tranchés:

- Le volume des ventes augmente de 5 %.

- Le délai de vente moyen augmente encore de 18 % (17,43 semaines au lieu de 14,8 semaines au second semestre 2008 et 10,45 semaines au 1er semestre 2008, soit 67 % d'augmentation en une année !)

- 88 % des ventes effectivement conclues l'ont été après négociation du prix initialement demandé par le propriétaire (73,2 % au second semestre 2008, 62,6 % il y a un an...).

- Le taux moyen de négociation du prix de vente est de 13 %, ce qui cache des disparités trés importantes selon les régions et types de bien mais reste somme toute relativement modéré.

- A quelques exceptions (type de bien/secteur géographique), les prix réels de vente sont en baisse par rapport au second semestre 2008, et ce dans une fourchette de 5 à 12 %. A noter que le marché apparent (les petites annonces...) est peu significatif à cet égard car il reflète plus la seule volonté des cédants que l'accord des acquéreurs.

- Le marché ne peut être qualifié de marché sinistré:

- 43 % des agences partenaires enregistrent une augmenta

- 52 % des agences partenaires enregistrent une baisse de leur volume de ventes par rapport au second semestre 2008.

Ces chiffres peuvent donner lieu à l'analyse suivante:

- Au cours du second semestre 2008, les propriétaires cédants ont eu tendance à s'immobiliser sur leurs prétentions financières, ce qui a entraîné une baisse trés sensible du nombre de ventes, les acquéreurs potentiels refusant de (ou ne pouvant...) s'acquitter de ce niveau de prix.

- Face à un marché très ralenti voire en panne, beaucoup de ces vendeurs ont dû accepter la réalité et s'adapter, in fine, à la nouvelle conjoncture en minorant leurs prix. Cette baisse a été longue à se mettre en place (voir délais de vente), mais a eu pour effet quasi immédiat de faire repartir le volume des transactions à la hausse, démontrant la réalité d'un vivier d'acquéreurs solvables en attente de prix raisonnables...
Il est clair que cette baisse des prix a un effet bénéfique sur le taux d'effort nécessaire pour passer du statut de locataire à celui de propriétaire. Le montant des loyers a également subi une baisse, mais très inégale selon les type de biens et les secteurs: ainsi, les appartements des secteurs Nord et Ouest voient leurs loyers moyens baisser sensiblement (exception faite du haut de gamme situé en zone littorale qui se maintient) alors que les appartements situés en région sud n'enregistrent pas une telle tendance, ce qui est également le cas des villas et ce sur l'ensemble du département. Le taux d'effort ainsi réduit associé à un coût d'emprunt également à la baisse (autour de 4,5 % en taux fixe) rend plus attractive l'accession à la propriété dont rêvent 45 % des ménages réunionnais, encouragés de surcroît par cet agréable sentiment que le pouvoir de choisir a effectivement changé de camp, passant du vendeur à l'acquéreur...

Taux de ventes négociées (PMV/PVF)

2005-01

2005-2

2006-1

2006-2

2007-1

2007-2

2008-1

2008-2

2009-1

52 %

57 %

58 %

68 %

64 %

62,6 %

73,2 %

88 %

PMV: Prix de mise en vente net propriétaire au 1er mandat de vente.

PVF: Prix de vente final net propriétaire tel que figurant au compromis.

Marge de négociation effective et prix moyens

Réunion

Région

Est

Région Nord

Région Ouest

Région Sud

Baisse PMV/PVF

13 %

8 %

10,9 %

20,1 %

11,2 %

PVF moyen (NV)

168 KE

141 KE

133 KE

205 KE

175 KE

PMV: Prix de mise en vente net propriétaire au 1er mandat de vente.

PVF: Prix de vente final net propriétaire tel que figurant au compromis.

NV: Net vendeur.

Durée moyenne de commercialisation

pour l'ensemble de l'Ile de la Réunion:

2008-1

2008-2

2009-1

Nombre de semaines

mandat/compromis

10,45

14,8

17,43

par régions:

Nombre de semaines mandat/compromis	Région Est	Région Nord	Région Ouest	Région Sud
Appartements	NS	23,50	10,75	7,7
Maisons	20	15,7	20,93	16,19
Terrains	7	17,7	19,9	18,57

Analyse globale du marché réunionnais au 1^er semestre 2009

Ile de la Réunion

Région
Est

Région Nord

Région Ouest

Région Sud

Délai de vente moyen

au 1er semestre 2009

17,43 semaines

9,25 semaines

21,66 semaines

18,37 semaines

16,43 semaines

Délai de vente au 2^ème semestre 2008

14,80 semaines

20,26 semaines

18,06 semaines

16,14 semaines

9,26 semaines

Proportion de ventes négociées à la baisse

88 %

75 %

86 %

96 %

83 %

Proportion de ventes négociées à la baisse en 2008

2008/2 : 73 %

2008/1 : 64 %

2008/2 :

74 %

2008/2 :

77%

2008/2 :

86 %

2008/2 :

63 %

Négociation moyenne N.V. (du mandat au compromis)

-13 %

-8 %

-10,9 %

-20,1 %

-11,2 %

Quelques exemples d'évolution des prix par ville et type de logement

Nord

Ouest

Sud

Appartements

Moufia: - 8,36 %

Saint-Gilles les bains: - 6,22 %

Les Avirons:

+ 3,47 %

Maisons

Bellepierre:

- 8,61 %

Plaine St-Paul:

- 12,89 %

Saint-Pierre centre: - 0,44 %