De la maison qui coûte cher à la maison qui rapporte...

Nous sommes passés en quelques années de la maison valeur refuge qui coûte cher à la maison valeur spéculative qui rapporte gros, et c'est bien là le problème !

L'appât du gain, véritable carburant de nos systèmes économiques, s'est propagé au marché immobilier dès le milieu des années 90 pour s'y épanouir véritablement dans les années 2000. En quelques années, la résidence principale est passée du statut de « caverne » où abriter sa famille et pour laquelle de gros efforts financiers sont concédés à celui de vecteur de profit ouvert à tout un chacun dés lors qu'il est propriétaire d'un logement ou d'une parcelle de terre (constructible...). Ainsi, est profondément entré dans les esprits le principe qu'un bien immobilier se revend forcément plus cher qu'il n'a coûté, faisant goûter à tout propriétaire le charme irrésistible de la plus-value immobilière, autrefois réservée aux marchands de biens professionnels... Dés lors que cette possibilité s'est avérée exacte, l'espérance de gain a crue quantitativement et qualitativement, allant jusqu'à constituer, pour nombre de particuliers propriétaires, la raison principale d'une mise en vente: il faut avouer que le bénéfice dégagé fut en général bien plus élevé que la part thésaurisée des revenus professionnels et assimila dés lors l'immobilier au meilleur des placements financiers, aspect utilitaire ou d'agrément en sus selon que les résidences soient principales ou secondaires, sans omettre l'économie d'impôt superfétatoire pour les opérations dites « défiscalisantes » (loi Paul puis Girardin)... Il ne faut dès lors pas s'étonner d'avoir vu se multiplier les promoteurs et autres marchands de biens amateurs, passant parfois d'une résidence principale à une autre pour éviter la taxation de la plus-value. Sur de nombreux marchés, et la Réunion fut rapidement dans le groupe de tête, l'immobilier est ainsi devenu un véritable champ de foire interlope où se sont croisés amateurs, professionnels et semi-professionnels et où tous les coups furent gagnants, sinon permis, les banques ayant joué un rôle de facilitateur d'affaires très impliqué (voir en infra). Associé à la croissance démographique soutenue et au phénomène de décohabitation, ce processus inflationniste a incité encore davantage les locataires à devenir propriétaires et les possédants à développer leur patrimoine existant: la « bonne » santé du marché immobilier a alors généré son propre développement dans un phénomène d'auto-alimentation assimilable aux ventes de liste en chaîne où seul le dernier est perdant...

Cette métamorphose du marché immobilier a vu ses effets multipliés par l'opacité des transactions: les simples prétentions financières exprimées sur le marché apparent prennent force d'évidence et entraînent les vendeurs dans une spirale inflationniste...

Le fonctionnement du marché immobilier ancien est très particulier: le propriétaire vendeur va, pour fixer son prix de vente, s'intéresser à son marché local pour tenter d'analyser la valeur réelle du bien qu'il s'apprête à céder: amis, familles, collègues, petites annonces, vitrines de professionnels vont ainsi alimenter notre propriétaire vendeur en informations sur le marché qu'il souhaite aborder. Nous touchons là le cœur du problème: ces informations qui vont forgées l'opinion du vendeur sur "le juste prix" de son bien ne sont qu'illusions, le marché visible n'étant qu'une accumulation de propositions de transactions émises par des vendeurs, mais en aucun cas le marché réel constitué des transactions effectivement réalisées. Il est donc nécessaire, pour passer du virtuel au réel, d'occulter les biens retirés du marché invendus car trop chers, et de réajuster les prix des transactions effectivement réalisées en fonction de la négociation qui intervient dans plus de 8 ventes sur 10 (voir la dernière analyse de l'Observatoire de l'Immobilier Réunionnais®)... Bref, la principale source d'information des vendeurs est fausse et par nature inflationniste et bien que notre organisme tende à réduire cette propension via la publication semestrielle des chiffres réels de vente, le chemin reste encore long !

A trop s'approcher du soleil, les espérances de gain ont brutalement fondu et le marché a chu...

L'aboutissement de cette inflation très forte était prévisible, et la crise financière n'a fait qu'accélérer son déclenchement: si le marché de renouvellement peut fonctionner durablement sur un mode inflationniste (qui vend cher peut racheter cher), il en va tout autrement du marché des primo-accédants, ces ménages qui n'ont pour seul viatique qu'une épargne alimentée par leurs revenus professionnels... Incapables de satisfaire les prétentions des vendeurs, ces acquéreurs sont restés captifs, bon gré mal gré, du marché locatif et ont manqué d'autant au flux de demandes d'acquisition, entraînant inéluctablement le marché dans une rupture offre/demande. Les organismes prêteurs ont joué un rôle important dans ce processus, donnant tout d'abord un sursis au système par des libéralités de crédit ayant pour effet de solvabiliser superficiellement les ménages (emprunt à 110 % du montant de l'acquisition, durée portée à 25, voire 30 ou 35 ans) puis stoppant net cette perfusion monétaire suite au krach financier de 2007, privant brutalement le marché d'un nombre important d'acquéreurs.

Depuis maintenant plus d'un an, le marché immobilier ancien soigne ses plaies et recouvre peu à peu ses fondamentaux sur la base d'une équation plus sereine: les banques délivrent leurs prêt sur la base d'un apport de 10 à 20 %, les acquéreurs ont recouvré un pouvoir de choisir et de négocier leur acquisition, les vendeurs ne s'imaginent plus être détenteurs des clés du...paradis ! Au surplus, cette rémission s'est déroulée sans intervention extérieure, qu'elle soit financière ou réglementaire, prouvant ainsi la solidité structurelle du marché immobilier.

 

L'immobilier reste, quoiqu'on en dise, l'un des marchés les plus solides qui puisse se faire...

Face à un régime de retraite qui suscite force doutes puisque générant un déficit exponentielle qu'il faudra bien purger un jour et une alternative boursière en totale tourmente qui a vu sa capitalisation majeure passer de 6000 à 3000 points en quelques semaines, l'immobilier se présente, même (et surtout ?) en temps de conjoncture économique difficile comme la valeur de base que le « pater familias » a tout intérêt à privilégier, notamment dans le cadre de la résidence principale: la chute moyenne des prix de l'immobilier reste excessivement modeste au regard du raz de marée économique que l'on a annoncé et constaté dans maints secteurs... les raisons de cette résistance tiennent à l'attractivité que représente le statut de propriétaire alors que seuls 55 % des Réunionnais ont franchi ce pas... Nous sommes donc en présence d'un très fort potentiel structurel qui, hélas, ne demande qu'à faire déraper le marché au premier signe de (re)démarrage.

Paradoxalement, pour que la propriété immobilière soit raison- nablement accessible, mieux vaut une maison qui coûte cher qu'une maison qui rapporte...

Il est fondamental que le marché ne retrouve pas cette tendance haussière des années 2000 qui ne fera que reproduire les conditions d'une nouvelle crise. Pour ce faire, nous préconisons le développement d'une urbanisation réglementée des mi-pentes de l'ouest, aujourd'hui désenclavées par l'axe des Tamarins (voir article « Face à la crise, créons un marché immobilier pérenne, équitable et créateur d'activité ! »). Limitant les coûts d'acquisition et les prix de revente, cette gestion novatrice d'un marché immobilier émergeant aurait également pour intérêt de limiter le coût de construction des nouveaux logements en freinant la tendance qui consiste à édifier des maisons toujours plus vastes et plus équipées: les maisons développant 160 M² paraissent aujourd'hui aussi communes qu'une villa de 120 M² en 1990, les séjours s'étendant sur 40 ou 50 M² contre une trentaine auparavant sont légions et les chambres se multiplient beaucoup plus que le nombre d'enfants ou d'amis effectivement hébergés*...

Cette prétention à un espace habitable toujours plus important s'associe au sur-équipement technique: environnement domotique, cuisines profes- sionnalisées, sanitaires balnéothérapisés, climatisation généralisée et autres volets électrisés ont une incidence forte sur les coûts d'acquisition, et donc de revente ultérieure.

La maîtrise de leurs souhaits par les accédants permettrait, sur cette base d'un coût de foncier limité, de maintenir les coûts de construction à un niveau relativement modéré, le neuf pouvant alors jouer un rôle de modérateur des prix de l'ancien en constituant une alternative attrayante. Encore faut-il, pour se faire, que les accédants puissent résister aux charmes de l'hyper-consommation, ce soleil qui brille si fort...

Olivier Paris

Directeur de l'Observatoire de l'Immobilier Réunionnais®

 

 

* selon l'Insee, un logement moyen offre aujourd'hui 30 % de surface habitable de plus qu'en 1984. Rapprochons cette analyse des chiffres suivants: en 1996, 18,7 % des Français jugeaient leur logement trop petit, ils étaient pourtant encore 17,7 % à exprimer ce même sentiment en 2006...

Notons par ailleurs que les dépenses de logement sont aujourd'hui, pour les ménages Réunionnais, très proches de celles du ménage métropolitain (-0,5% en 2006 pour -2,5% en 1995, source Insee).

Enfin, livrons quelques chiffres issus de la dernière étude de l'Insee portant sur l'évolution du pouvoir d'achat des Français: Si 58 % de nos compatriotes sont propriétaires, seuls 38 % sont classés DCA (dégagés du crédit d'achat), donc effectivement titulaires d'un droit de propriété intégral de leur logement. Les 20 % d'accédants sont quant à eux propriétaires d'un droit très virtuel puisque soumis au terme de leurs remboursements. Dernière précision, les propriétaires DCA affichent une moyenne d'âge de 64 ans, ce qui peut décomplexer beaucoup d'entre nous ... (www.insee.fr)