Quelques semaines après la mise en service de la route des Tamarins, il est désormais possible de dresser un premier inventaire des effets de cette révolution routière sur le marché immobilier de la façade occidentale.

Un double clivage accessibilité/nuisances...

La facilité d'accès à cette voie expresse constitue bien entendu le clivage fondamental qui va dorénavant distinguer les zones immédiatement desservies des secteurs moins bien lotis. Dans le premier cas figurent le littoral de Boucan à l'Hermitage et l'Etang-Salé. Sur d'autres secteurs il est par contre nécessaire soit de descendre au niveau de la mer pour ensuite remonter chercher un échangeur, soit de grimper jusqu'à la D13 pour redescendre vers une desserte (Fontaine St-Leu, Bras-Mouton...), un parcours bien laborieux pour atteindre le Grall ! Enfin, il existe une dernière catégorie de secteurs, à l'image de St-Leu, pour lesquels cet axe reste moyennement accessible  et laisse entière l'alternative de la RN1 dorénavant « libérée ».

Second clivage né de la route des Tamarins, l'existence de nuisances environnementales dans le cadre du tryptique fatal pour la valorisation d'un bien immobilier: le bruit, la vue et l'odeur...A ce titre, le secteur littoral est à nouveau le grand gagnant puisque totalement à l'abri des scories de la voie expresse tout en étant débarrassé des nuisances de la RN1. A l'inverse, de nombreuses zones situées au-dessus de l'axe des Tamarins sont condamnées à subir les affres d'un trafic routier de plus de 60.000 véhicules par jour. Les quartiers de Fontaine St-Leu, Stella ou Piton ainsi que les prémices de Trois-bassins sont à ce titre très mal lotis...

Nous distinguons, à la lumière de ce double clivage, trois catégories différentes de secteurs en fonction des incidences directes de la nouvelle route:     

- Le littoral ouest, de Boucan à l'Hermitage, qui cumule les avantages (accès aisé  et disparition des nuisances de la RN1).

- Certains écarts de mi-pente, notamment au-dessus de St-Leu, qui subissent force nuisances sans pour autant bénéficier d'un accès facile.

 - Le littoral entre La Saline et Saint-Leu qui bénéficie avant tout de l'effet indirect des Tamarins sur la « libération » de la RN1, rendant ainsi moins utile le recours à la voie expresse.

...qui entraîne des conséquences distinctes sur les prix de l'immobilier local

En terme de conséquences sur les prix de l'immobilier, trois principes se dégagent:

- Le marché a déjà anticipé la hausse générale des prix sur cette région, et ce depuis de longs mois, voire plusieurs années. Au surplus, l'état actuel du marché censure toute hausse de prix potentielle.

- Les zones touchées par les conséquences les plus négatives vont voir leur prix baisser immédiatement puisque les nuisances ne sont plus virtuelles mais s'imposent au quotidien. Cette baisse de valeur va affecter autant le marché de la vente que le secteur locatif puisque, rappelons-le, la qualité de l'environnement, donc l'absence de nuisances, est l'un des principaux vecteurs de valeur d'un bien. Dans cette optique, il faut prêter attention aux conséquences affectant la rentabilité des programmes défiscalisants, forts nombreux sur cette zone, et dont les loyers « pré-vendus » n'ont pas pris en compte cette dévalorisation d'ailleurs peu quantifiable a priori.

- Les zones les plus favorisées par cette infrastructure nouvelle ne verront pas leur prix augmenter (tout au moins dans la conjoncture actuelle) mais bénéficieront d'une commercialisation plus aisée, ce qui n'est pas négligeable au sein d'une conjoncture peu favorable aux vendeurs.

et des effets à terme...

- Compte tenu de la (quasi)disparition du bouchon de St-Paul, les secteurs de La Possession et de la Plaine risquent de subir une certaine désaffection de la part des actifs avec enfants au profit de secteurs plus proches des stations balnéaires.
       
- En terme d'image et donc de valorisation globale des biens, la route des Tamarins va   constituer un déterminant fondamental comme le sont devenus les boulevards périphériques de métropole: à la distinction intra et extra-muros des villes européennes va correspondre le clivage austral infra et supra Tamarins...

- Compte tenu de l'accentuation des difficultés de circulation à l'entrée de St-Denis, la   route des Tamarins n'entraînera pas de désaffectation de la capitale au profit de l'ouest. Par contre, ce mouvement de résidents s'amplifiera au fur et à mesure de la concrétisation du projet de la route digue qui mettra les plages à un quart d'heure du bureau, et ce indépendamment des conditions de circulation...

- La région Sud, tout au-moins la partie desservie par voie expresse, soit en amont de St-Pierre et du Tampon, va bénéficier d'une demande accrue en raison de prix sensiblement plus accessibles qu'à l'ouest alors que le secteur ne manque pas d'attractivité: aéroport, port de plaisance, lagon sécurisé, université, zones commerciales, accès à Cilaos et au volcan constituent autant de points de fixation de la population...

Notre prochaine étude des transactions effectivement conclues au cours du second semestre 2009, tant sur le marché de la vente que du locatif, nous précisera ces tendances et nous indiquera les premières conséquences sur les prix de cette infrastructure routière qui désenclave les hauts mais dont les effets recomposent une partie beaucoup plus large du marché immobilier insulaire.

Olivier PARIS 

Directeur de L'Observatoire de l'Immobilier Réunionnais®