La réforme de la taxation des plus-values au 1er Février 2012 et celle du PTZ début 2011 sont porteuses d'effets inflationnistes sur un marché déjà très onéreux... 



Un nouveau PTZ beaucoup plus généreux que l'ancien...

A compter du 1er Janvier 2011, le Prêt à Taux Zéro permet à nombre d'accédants de bénéficier d'une aide au financement dans un cadre désormais beaucoup plus généreux que l'ancien dispositif: outre la disparition des plafonds de revenus des bénéficiaires (l'unique condition d'éligibilité est de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédent l'offre de prêt), les montants concernés par cette disposition bénéficient d'un sérieux coup de pouce, priorité restant donnée aux logements neufs et à ceux affichant un passeport écologiquement correct (BBC pour le neuf, DPE de classe A, B, C ou D pour l'ancien).


... qui va entraîner un effet immédiat sur la demande de biens.

Cet accroissement artificiel* de la solvabilité des ménages va logiquement venir gonfler la demande d'acquisition de logements, ce qui, dans un pays qui compte 58 % de propriétaires, reste un mouvement relativement facile à initier.
Or, les prix du marché immobilier, marché libre par excellence, évoluent en fonction de l'équation Offre/Demande, et cette action sur la demande, si elle n'est pas suivie d'un accroissement équivalent de l'offre de biens, va nécessairement se traduire par une augmentation des prix de vente, bien entendu variable selon les secteurs.
Concernant le neuf, la tentation sera forte chez les promoteurs de coller aux nouvelles capacités financières de leurs clients, lesquels seront d'autant plus enclins à accepter des tarifs élevés qu'une partie de l'addition sera offerte par l'Etat, via le PTZ. Il s'agit là de ce même effet inflationniste qu'entraîne tout dispositif de défiscalisation. Il y a fort à parier que les slogans publicitaires de nombreux programmes s'appuieront sur le montant du PTZ potentiel, exactement comme les programmes Scellier mettent en avant le pourcentage d'économie d'impôt résultant de l'acquisition...

Parallèlement au gonflement du PTZ aux conséquences inflationnistes, que fait le gouvernement ? Il augmente, dès ce 1er janvier, le taux de la taxe sur les plus-values immobilières (de 28,1 à 31,3 %) et s'apprête à réformer le dispositif dans une approche restrictive puisque le processus d'amortissement aboutira dorénavant à une exonération de fait à l'issue de 30 années de détention et non plus de 15. Cette réforme, qui alourdit en passant le taux de taxation de 31,3 % à 32,5 %, sera applicable à compter du 1er Février 2012. 


L'augmentation de la taxe sur les plus-values emporte logiquement augmentation des prix de mise en vente des logements anciens, que l'effet soit direct ou non...

Cette réforme va dans un permier temps gonfler l'offre de biens à vendre puisque les propriétaires concernés vont tenter de réaliser leur cession avant le 1er Février prochain. Ce phénomène, qui peut susciter de bonnes affaires pour les acquéreurs, sera de très court terme puisque pour signer un acte notarié avant le 1er Février, il sera nécessaire de conclure un compromis de vente courant Novembre. Dans un second temps, une fois la réforme applicable, elle va naturellement inciter les propriétaires vendeurs à compenser l'augmentation du taux d'imposition par report de leur projet de cession ou plus simplement à renoncer à leur projet de cession en choisissant, par exemple, une mise en location, notamment saisonnière pour les résidences secondaires. Le report de ces cessions ou leur annulation provoquera rapidement une baisse du volume de l'offre donc un renchérissement des prix pour les biens restant sur le marché.

A noter que d'autres propriétaires ne reporteront pas leur projet de cession mais majoreront simplement leur prix à hauteur de l'augmentation de cette taxe. Dans les deux hypothèses, il faut s'attendre à une hausse des prix. Sachant que les résidences secondaires des uns ont vocation à devenir résidences principales des autres, cette évolution du marché aura une tendance globale sur l'ensemble du marché de l'ancien.


La réforme du PTZ condamne en fait l'Etat à toujours plus intervenir, donc à creuser toujours plus son besoin en financement,

Nombre de ménages actifs sont aujourd'hui incapables d'accéder à la propriété immobilière compte tenu de l'équation revenu disponible/prix du marché.
Si la démarche de prêter à taux nul parait généreuse dans un premier temps, les effets inflationnistes de cette réforme du PTZ vont contraindre l'Etat a intervenir toujours plus dans le sens d'une re-solvabilisation permanente  des ménages, lesquels vont assister à une augmentation parallèle des prix. 
Nous assistons donc à une réforme absurde puisqu'elle risque d'entraîner des effets contraires aux objectifs recherchés (faire des Français "un peuple de propriétaires"), en créant les conditions d'une prochaine hausse des prix et d'une perte concomitante de la solvabilité qu'elle s'évertue à (re)créer*.

en l'espèce, 2,5 milliards d'euros par an...

L'enveloppe annuelle de ce dispositif n'est pas anodine puisqu'elle atteint les 2,5 milliards. Plus concrètement,
une famille bénéfifi ciant de ce PTZ pour un montant de 94.000 euros (soit 35 % de l’opération d’achat plafonnée à 269.000 euros pour du neuf BBC...) génère un coût direct pour la collectivité de 55.000 euros (coût des intérêts d’emprunt pour un capital de 94000 euros au taux de 5 % sur
20 ans). Ajouté aux conséquences indésirables que risque de provoquer ce nouveau PTZ, son coût pour les fi nances publiques paraît d’autant plus excessif...


Il eût été plus efficace et moins coûteux d'intervenir sur le volume de l'offre et non sur la demande...

Pour notre part, nous préconisons depuis des années une solution simple, peu coûteuse, dénuée d'effets indésirables et pourvoyeuse d'activité économique endogène: le déclassement de zones actuellement  non constructibles, cédées à prix coûtant au particulier par la collectivité qui les aura acquises au préalable  (prix d'achat de la terre agricole + 15 à 25 % + coût de la viabilisation) associé à un urbanisme contraignant (qualitativement et quantitativement) et encadré par un dispositif anti-spéculation sur les reventes ultérieures (cf. Guide de l'Immobilier Réunionnais "l'état actuel du marché et son évolution probable"). Cette augmentation très sensible et rapide de l'offre de foncier aurait un effet immédiat sur le prix des terrains et ouvrirait de facto l'accès à la propriété à de nombreux ménages, sans creuser le tonneau des Danaïdes des finances publiques, ce dont personne ne pourrait se plaindre...

 

Olivier Paris
Directeur
synergimmo@wanadoo.fr

*Après les voitures dont le remplacement très anticipé fut financé par le contribuable, au prix d'un gâchis de véhicules qui aurait fait frémir les 4/5ème de l'humanité s'ils avaient assisté à leur destruction, voici l'accession à la propriété sponsorisée malgré lui par ce même contribuable qui paiera demain son apparente solvabilité d'aujourd'hui, laquelle créé de surcroit les conditions d'une augmentation sensible des prix... Bravo !



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