Plafonds des loyers et revenus de la Scellier Dom
16/01/2010: Le décret du 28/12/2009 fixe les plafonds de loyers et de revenus des locataires dans le cadre du dispositif Scellier Dom et manifeste une volonté de modération du marché...
Une année tout juste après sa naissance, la loi Scellier, dans son application ultramarine, se voit appliquer des plafonds qui marquent par leur relative modération. Ainsi, l'ensemble des baux signés à compter du 30 Décembre 2009 devront respecter les plafonds suivants:
| Scellier Dom secteur libre | Scellier Dom secteur intermédiaire | |
| Plafond de loyer hors charges (M² mensuel) | 11,87 euros | 9,50 euros |
Dans le cadre du secteur intermédiaire, les revenus fiscaux de référence du locataire ne devront pas excéder les limites suivantes :
| Personne seule | 25.590 |
| Couple | 34.173 |
| Personne seule ou couple + 1 Pac | 41.096 |
| Personne seule ou couple + 2 Pac | 49.609 |
| Personne seule ou couple + 3 pac | 58.362 |
| personne seule ou couple + 4 Pac | 65.772 |
| Majoration par Pac supplémentaire | + 7.337 |
Une modération qui (re)colle au paysage réunionnais
Par comparaison, les plafonds de loyers sont fixés à 12,50 euros pour le dispositif Girardin intermédiaire et l'étaient à 12,04 euros pour le dispositif Scellier Dom intermédiaire avant la publication de ce décret, chiffres sensiblement supérieurs à la moyenne des loyers relevés par notre analyse du marché locatif du 1er semestre 2009, y compris sur les régions Nord et Ouest. En l'occurrence, le législateur n'avait pas tenu compte de la réalité économique de l'île, ou tout au-moins de l'évolution à la baisse (relative) des loyers: le secteur intermédiaire, destiné à encadrer les prix du marché pour en faciliter l'accès aux ménages à revenus moyens, avait ainsi négligé une vocation qui renait à la parution de ce dernier décret. Suivant une même logique, les plafonds de revenus des locataires sont fixés à un niveau sensiblement plus bas que celui admis par le dispositif Girardin (exemple pour un couple sans enfant: 34.173 euros/an contre 52.968 euros/an...).
Quel effet à terme sur les prix de vente ?
Le dispositif Scellier Dom vise uniquement les acquéreurs d'un logement neuf. Ceux-ci sont particulièrement sensibles à l'économie d'impôt générée par leur acquisition. Pour autant, ils ne peuvent ignorer la rentabilité hors défiscalisation de leur investissement, notamment parce que cette économie d'impôt n'a qu'un temps (9 ou 15 années selon les souhaits de l'investisseur). A l'issue de cette période, le logement n'a pour lui que sa rentabilité locative "pure" qui sera exclusivement fonction du marché environnant: un secteur locatif intermédiaire plafonné à un niveau relativement modeste joue alors incontestablement le rôle d'un levier à la baisse des prix de vente, tout au-moins pour les biens destinés aux investisseurs qui s'intéressent d'abord au taux de rentabilité potentiel...
Quid des baux
signés ente le 27 Mai (promulgation de la Scellier Dom) et
le 28 Décembre 2009 ?
Le marché n'a pas attendu la promulgation de ce décret pour appliquer les dispositions de la loi Scellier Dom: de nombreux baux ont ainsi été conclus sous le sceau de cette disposition alors encadrée par des plafonds bien supérieurs (15,05 euros pour le secteur libre, 12,04 pour le secteur intermédiaire). Si l'on s'en tient à la lettre du décret du 28 Décembre, seuls les baux conclus à compter de cette date sont concernés par les nouveaux plafonds. Seront donc à la fois présents sur le marché locatif réunionnais des logements intermédiaires Scellier Dom limités à 12,04 euros/M² confrontés à la "fournée 2010" limitée, elle, à 9,50 euros/M², sans oublier bien sûr les derniers Girardin plafonnés à 12,50 euros... Plus simple, ce ne doit pas être possible !
Olivier Paris
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