Face à la crise, créons un marché immobilier pérenne, équitable et créateur d’activité !

Les conséquences de la crise mondiale que nous avions évoquées dans notre précédente tribune (cf Le Quotidien du 19/01/2009) se font aujourd’hui cruellement sentir sur le marché immobilier: l’offre de biens s’affiche excédentaire dans l’ancien et pléthorique dans le neuf alors que la demande est par trop attentiste dans le premier cas et quasiment insaisissable dans le second. C’est dans ce climat morose qu’a été inaugurée la route des Tamarins et promulguée la loi Scellier Dom, l’une et l’autre étant porteuses de vraies solutions à la crise actuelle si l’on accepte toutefois de renverser quelques tabous…

La route des Tamarins ouvre la porte de la maison à 120.000 Euros et à une activité économique endogène dynamique.

 

Les facteurs ayant provoqué la très forte augmentation des prix de l’immobilier étant toujours sous-jacents (croissance démographique, dispositif de défiscalisation et rémunération des fonctionnaires s’opposant à une offre limitée de foncier), le processus inflationniste risque de reprendre dès que la conjoncture globale s'améliorera, promettant le marché à une évolution en stop and go déstabilisante et condamnant la majorité des actifs à demeurer locataires faute de solvabilité... La route des Tamarins désenclavant les hauts de l'Ouest, il est aujourd’hui possible d’exploiter cette révolution routière en la portant sur le terrain immobilier par le déclassement de nombreuses zones agricoles de mi-pente sur lesquelles peut être développée une urbanisation diffuse. Cette urbanisation exclusivement composée de villas destinées aux accédants à la propriété doit observer un cahier des charges garantissant un aménagement harmonieux du territoire par une heureuse mixité exploitation cannière/habitat (seuil de constructibilité des parcelles porté à 500 M², hauteur et surface des maisons limitées, assainissement individuel associé à une approche écologique des ressources (énergie solaire, récupération des eaux pluviales…). En vue de juguler la probable hausse des prix qui risquerait d’affecter immédiatement l'ensemble de cette zone, nous préconisons la création concomitante d'un organe indépendant de régulation (« Conseil de l'Urbanisation des Hauts ») chargé tout d'abord de fixer le prix initial des parcelles devenues constructibles, puis de mesurer l'évolution réelle des prix lors des mutations successives en étant capable d'intervenir en cas de forte inflation (préemption au prix de revient de l’acquisition/construction corrigé d’un indice tel que le coût de la construction).

Ce développement urbanistique encadré répondrait à l'accroissement démographique de l'île sans enfermer la population dans les grands centres urbains tout en satisfaisant le besoin fondamental d’accès à la propriété: une parcelle de 500 M² cédée au prix moyen de 60 Euros/M² (coût de l’acquisition de la terre agricole majoré de sa viabilisation) sur laquelle serait édifiée une villa de 80 M² (coût moyen de 90.000 Euros) serait ainsi à la portée de tout ménage gagnant 2.500 Euros par mois*, soit une immense partie des actifs. Or, ceux-ci voient aujourd’hui cette solvabilité s’évanouir dans le paiement de leur loyer… 

Imaginons les effets d’un tel chantier d’urbanisation sur l’ensemble des secteurs économiques de l’île !

Inverser le bénéfice de la défiscalisation de l’investisseur vers le propriétaire-résident complète cette démarche volontariste en faveur des classes moyennes…

 

La loi Scellier Dom, outre son effet inflationniste sur le foncier et, partant, sur l’ensemble de l’immobilier, déséquilibre le marché locatif par explosion d’une offre souvent inadaptée à la structure familiale insulaire. Ce phénomène éloigne d’autant les Réunionnais de la propriété qu’il augmente le taux d’effort nécessaire pour le devenir. Enfin, les bénéfices sont réservés à une minorité intégrant le cercle vertueux « plus de revenus/moins d'impôts » au détriment d’une majorité dont les revenus issus du travail ne suffisent plus à accéder à la propriété, notamment parce que n’ayant pas les moyens financiers d’échapper au tamis fiscal, ce qui n’est pas le moindre des paradoxes…

Afin de neutraliser les effets pervers d’une telle défiscalisation, nous préconisons de lier à l’acquisition de la résidence principale une réduction d’impôt égale à  52,5 % du montant de l'opération, et ce sur une durée de 15 années. Toute acquisition au titre de résidence principale, neuve ou ancienne, financée au comptant ou par emprunt, serait éligible dans la limite de 250.000 Euros, soit une réduction d’impôts plafonnée à 8.750 Euros par an. Ce dispositif serait limité à une seule période de 15 années par ménage, avec discontinuité possible.

L’avantage fiscal attribué à l’investissement locatif serait parallèlement réduit, à hauteur de 20 ou 30 % sur six ou sept années (secteur libre ou intermédiaire) dans le cadre d’un plafond de l’ordre de 2.000 Euros/M². Ce dispositif serait limité à une seule opération concomitante par ménage, soit une tous les six à sept ans.

Ces deux dispositions seraient chapeautées par la mise en place d'un seuil d’imposition incompressible et « universel » équivalent à 15 % des revenus annuels du contribuable.

Ces deux propositions entérinent la rupture du flux d’activité issu de la métropole via le dispositif défiscalisant pour y substituer un système productif plus autonome qui profite avant tout aux insulaires. A noter que la possibilité effective d'accéder à la propriété par les simples revenus du travail, équation plutôt virtuelle depuis quelques années, ne peut que développer la motivation à trouver puis conserver une activité professionnelle, incitation précieuse puisque le chômage reste le premier handicap de l'île...

* un revenu mensuel de 2.500 Euros dégage une capacité de remboursement de 840 Euros par mois soit, avec un apport de 10 % et un emprunt à taux fixe de 4,5 % sur 20 ans, un capital empruntable de 120.000 Euros…