Lire notre dernier article: "La réforme de la taxation des plus-values au 1er Février 2012 et celle du PTZ début 2011 sont porteuses d'effets inflationnistes sur un marché déjà très onéreux... "

Madame, Monsieur, Chers Clients,

nous vous livrons, comme promis, notre analyse du marché immobilier réunionnais du 2ème  semestre 2011. Les données publiées sont le fruit de notre analyse de l'ensemble des ventes et des locations effectivement réalisées par les 39 agences partenaires de l'Observatoire entre le 1er Juillet et le 31 Décembre 2011.

Avant d'aborder ce dernier semestre, rappelons que l'Observatoire de l'Immobilier Réunionnais® a été créé en 2005 sur la base d'une idée simple (mais novatrice !), apporter un référentiel de prix réels, donc basé sur les transactions effectivement réalisées. Adossés à une triple segmentation, nos travaux permettent d'obtenir une vue pertinente de la réalité du marché qui est en fait constitué de la multitude des micro-marchés que nous passons au crible chaque semestre grâce à nos agences partenaires.

Totalement indépendant, notre organisme trouve son équilibre financier par la vente de ses études aux professionnels de l'immobilier qui ont choisi d'être nos partenaires afin de disposer d'analyses leur permettant de renforcer leur positionnement de Conseil auprès de leurs clients (cf. article du 06/07/2010 LeMonde.fr). Nous dirigeons également l'organisation de séminaires et publions des ouvrages de référence tels que le Guide de l'Immobilier Réunionnais dont l'édition 2012 est actuellement disponible à la vente.

Nous vous livrons sur ce site la synthèse de notre travail et vous invitons à contacter l'une des agences partenaires de l'Observatoire: chacune d'entre elles pourra vous apporter de précieuses informations sur le marché immobilier local sur la base de notre dernière étude*.

Analyse du marché des ventes dans l'ancien:

2ème semestre 2009

La seconde moitié du deuxième semestre 2009 a marqué une reprise nette du volume des ventes dans un marché très exigeant.

A noter que cette analyse ne concernait que le marché de l'ancien et que ce réveil de l'activité ne devait donc rien au traditionnel sursaut des ventes de défiscalisation de fin d'année. 

Par ailleurs, cette reprise quantitative ne doit pas masquer un durcissement du marché, notamment en terme de délai de vente, puisque celui-ci a encore augmenté de 19 % (21,10 semaines au lieu de 17,43 semaines au premier semestre 2009 et 10,45 semaines au 1er semestre 2008, soit 100 % d'augmentation en dix-huit mois !).

1er semestre 2010

La reprise d'activité est confirmée sur le 1er semestre 2010 avec un gain de 7 % en volume de transactions dans l'ancien.

Nous relevons par ailleurs une stabilisation de la proportion des ventes ayant donné lieu à négociation du prix, (72,3 % soit + 0,3 % par rapport au semestre précédent), même si cet indicateur s'emballe en région Est où 94 % des ventes ont donné lieu à négociation. A noter que si l'immense majorité des prix de vente prête le flanc à négociation, la baisse obtenue in fine par les acquéreurs est relativement modeste (9,20 % du prix initial), sensiblement en retrait par rapport au semestre précédent où la négociation moyenne atteignait 15,11 %. Il est logique d'en déduire une capacité recouvrée des agences à négocier d'emblée des mandats au prix du marché ou assez proches de ce niveau, exploitant au mieux les données de notre Observatoire pour étayer et justifier leurs estimations (permettez-nous cet auto-compliment !).

2ème semestre 2010

Le marché immobilier réunionnais marque, au 2^ème semestre 2010, une très légère baisse du nombre de transactions par rapport au semestre précédent. Il est vrai que le contexte général n’est pas encore au beau fixe.

Les acquéreurs bénéficient d’une offre de biens importante et agissent logiquement comme modérateurs du marché. Conséquence directe de leur exigence confrontée aux souhaits souvent excessifs des propriétaires vendeurs,  les délais de vente restent très élevés avec un délai de commercialisation moyen  (mandat de vente/compromis) qui s’établit à 19,56 semaines (- 3 %), les secteurs Ouest et Sud représentant les deux extrèmes (avec respectivement 15,13 et 22,30 semaines).

A noter que le montant moyen des transactions analysées fait un bond sensible en s’établissant à 187.600 euros, dépassant ainsi les chiffres 2009 (174.000 euros). Rappelons que  cette progression ne signifie en aucun cas une augmentation des prix de vente, mais simplement que la vente moyenne voit son montant augmenter (nuance a priori  ignorée de la plupart des médias qui confondent hausse du prix moyen des transactions et hausse des prix, cette dernière supposerait que l'on compare des ventes de logements totalement identiques sur des périodes différentes, ce qui est impossible dans l'ancien).

En terme de négociation de prix, la proportion des ventes négociées à la baisse augmente légèrement, passant de 72,3 à 74,7 %, les secteurs Nord et Ouest représentant les deux extrèmes (avec respectivement 78,8 et 80,2 % des ventes négociées). A noter que la marge de négociation effective, mesurée sur les ventes effectivement conclues, surprend toujours par sa relative modestie (perception sans doute peu partagée par les vendeurs !) puisqu'elle s'établit à 8,92 % (9,20 % au semestre précédent), la palme revenant au secteur Nord avec une moyenne de 11,24 %.

Les ventes inférieures à 200.000 euros représentent 67,68 % du total, chiffre conforme aux tendances du semestre précédent, et démontrent que le marché dominant est un marché de "petites et moyennes affaires", les transactions supérieures à 300.000 euros représentant seulement 15,24 % des ventes. La dichotomie marché réel/marché apparent reste très forte, nombre de biens présentés à la vente par les particuliers ne trouvant pas preneur, par la faute de prétentions financières excessives. C'est notamment le cas des terrains constructibles situés à proximité de l'axe des Tamarins ou de la voie rapide Etang-Salé/Tampon: à parcourir les petites annonces, on pourrait penser que les prix avoisinent régulièrement ou même dépassent la barre des 300 euros/M². Il s'agit là de l'apparence du marché tel que souhaité par quelques vendeurs un peu gourmands: dans les faits, les transactions réalisées démontrent une réalité bien plus proche de la solvabilité des acquéreurs (exemple de ventes à 182 euros/M² dans la parte basse de l' Etang Salé les hauts, de 139 euros à Rivière Saint-Louis, ou encore de 130 euros à Tampon, entre le 11ème et le 14ème kilomètre...).

1er semestre 2011

Le marché immobilier réunionnais, au cours du 1er semestre 2011, s'est inscrit dans la tendance remarquée au cours du second semestre 2010.

Le niveau de prix moyen baisse légèrement pour s'établir à 181.000 euros (net vendeur, soit - 3,2 %), conséquence d'un marché dominé par les ventes de petites surfaces. Ainsi, les transactions inférieures à 200.000 euros (Net Vendeur) représentent-elles 73 % du total alors que les transactions supérieures à 300.000 Euros ne représentent que 10,34 % du marché, contre 15,24 % au semestre précédent ! Bien entendu, cette typologie de marché évolue selon les régions (rapport de 1 à 4 pour les extrêmes) mais il n'en reste pas moins assez difficile de mener à bien une transaction supérieure à 300.000 euros...

Point positif, le délai moyen de vente baisse très sensiblement pour s'établir à 16,56 semaines (durée moyenne mandat/compromis), enregistrant une baisse de près de 5 semaines en une année (20,15 semaines au 1er semestre 2010).

Enfin, la proportion des ventes ayant donné lieu à négociation du prix reste stable, à 72,1 %.

En terme de régions, l'Ouest tire son épingle du jeu en affichant un délai moyen de vente très performant (11,33 semaines) alors que le Sud connaît plus d'inertie (19,16 semaines) et occupe la dernière place du classement (comme au cours du précédent semestre). A noter que l'ensemble des régions voit ses délais de vente se contracter sensiblement.

La région Sud voit son prix de vente moyen dépasser celui de la région Nord, en raison de la typologie de leur marché: celui de Saint-Denis est archi-dominé par les ventes d'appartements de moindre surface alors que le Sud privilégie les ventes de maisons.

En terme de négociation, l'Ouest connait la plus forte proportion de négociation des prix (en raison des prix fixés à un niveau initial très élevé ?), avec un taux de 91,11 % des ventes alors que le Sud affiche une tenue beaucoup plus forte des prétentions des vendeurs, avec un taux de négociation de 64 %.

Le taux de résidentialité des acquéreurs évolue sensiblement à la baisse puisque "seulement" 42,8 % d'entre eux ont acquis leur logement dans un périmètre de 5 kilomètres autour de leur lieu de résidence, contre 56,8 % au cours du semestre précédent. La mise en service des grands axes routiers (axe des Tamarins, déviation de Grand Bois) explique naturellement cette tendance à l'éloignement dorénavant facilité...

2ème semestre 2011

Le second semestre 2011 est contradictoire: si les ventes dans l'ancien progressent quantitativement par rapport au semestre précédent, avec un volume de transactions s’accroissant de près de 10 %, les indicateurs qualitatifs témoignent d’une réalité moins favorable…

Le prix de vente moyen est en baisse de 3,6 %par rapport au 1er semestre 2011, lequel marquait déjà une évolution baissière de 3,2 %. Cette modération du prix moyen n'est pas la conséquence d'une baisse des prix (hélas ?) mais d'une cartographie du marché qui s’oriente de plus en plus vers les produits les moins chers, accentuant la dichotomie entre un marché apparent « haut placé » et un marché réel bien plus modeste.

Prix moyen des ventes au 2ème semestre 2011
Réunion	Région  Est	Région Nord	Région Ouest	Région Sud
174.589 euros	183.213 euros	152.831 euros	225.632 euros	166.670 euros

   Source: Observatoire de l'Immobilier Réunionnais

En terme de prix, les différentes régions présentent une forte hétérogénéité. Ainsi, le segment « < 200.000 euros » représente 79 % du volume total des ventes sur le Sud mais à peine plus de 50 % sur le secteur Ouest pour une moyenne insulaire s’établissant à 70 %.

La région Nord (Sainte-Marie et Saint-Denis) affiche le prix de vente moyen le plus bas en raison de l'importance des transactions portant sur les petites surfaces (studios et T1) destinées aux investisseurs : 71,5 % des ventes s’y situent sous la barre des 200.000 euros (contre 70 % pour l’ensemble du département). Si le segment haut reste important sur ce secteur (17 % des ventes se situent au-delà de 300.000 euros), les transactions se font relativement rares dans ce qui devrait constituer le cœur du marché, le segment « 201-300.000 euros » : nombre de ménages se situent dans cette tranche de budget qui ne correspond qu’à 11,5 % des transactions réalisées ; il est vrai que les villas disponibles à ce prix sont moins nombreuses que les prétendants à l’accession…

A contrario, l’Est bénéficie d’un prix de vente moyen relativement élevé car les villas y sont très majoritaires. L’Ouest affiche logiquement une cartographie orientée  vers le haut mais les ventes supérieures à 300.000 euros ne dépassent qu’à peine la barre des 10 %.

Enfin, la région Sud se démarque par un marché relativement sain dont le cœur se situe très clairement dans la tranche « 101-200.000 euros ».

Les produits haut de gamme, très présents sur le marché apparent (annonces de ventes diffusées sur les différents supports : web, presse écrite, etc…), ne représentent qu’une infirme minorité du marché réel : seules 4,4 % des ventes se situent au-delà des 400.000 euros et à peine plus de 1 % au-delà de 600.000 euros. Cette dichotomie a un effet inflationniste certain sur la tendance du marché immobilier en lui donnant une image beaucoup plus haut de gamme qu’il ne l’est réellement.

La proportion de ventes ayant fait l’objet d’une négociation du prix constitue un indicateur fort important de l’état du marché et notamment de l’équilibre Offre/Demande ou, si l’on préfère, du rapport de force entre vendeurs et acquéreurs. Cette équation penche manifestement en faveur des accédants puisque près de 8 ventes sur 10 font l’objet d’une baisse de prix. Ce chiffre, en hausse de 8,46 % par rapport au semestre précédent, démontre que sur la plupart des marchés réunionnais la demande reste inférieure à l’offre et qu’en conséquence,  c’est plutôt au  vendeur qu’à l’acquéreur d’adapter ses prétentions financières au marché.

A noter que le secteur Ouest a toujours affiché, en la matière, un taux plus élevé que les autres régions, faute à un marché trop « brillant » incitant les vendeurs à fixer des prix de mise en vente  trop optimistes souvent déconnectés du marché réel.

Enfin, indicateur très important car souvent annonciateur de l’évolution globale du marché à court terme, le délai moyen de vente augmente sensiblement (+ 7 %), neutralisant ainsi l’évolution positive du semestre précédent.

A noter que ce délai reste inférieur de près de 2 semaines à la moyenne enregistrée au second semestre 2010. Seul le secteur Ouest connait une très forte augmentation en la matière puisque le délai de vente moyen passe de 11,33 à 17,54 semaines : ce marché rejoint maintenant la moyenne insulaire.

Conséquences pour les vendeurs et acheteurs…

 

Cette mission d'estimation constitue justement la vocation des agences partenaires de notre Observatoire. Nous vous invitons donc à les contacter pour obtenir des informations qualifiées sur le marché insulaire et définir, sur la base de nos études du marché, le  juste prix auquel vendre un logement ou un terrain en fonction de sa micro-localisation et de ses prestations.

Côté Acquéreur, il convient d'être très attentif aux offres du marché: le délai de vente moyen cache des disparités très importantes, un bien mis en vente à un prix attractif ne tarde jamais à trouver preneur, notamment s'il se situe dans le segment inférieur à 200.000 euros, le coeur du marché ! 

Là encore, une agence partenaire de l'Observatoire est capable de vous informer des valeurs réelles par micro-marché, type de bien et gamme de prestations afin de vous aider à défricher le terrain et trouver votre logement idéal.

Analyse du marché locatif: